Bâtiment tertiaire : les 2 réglementations environnementales à connaître

En France, le parc immobilier du secteur tertiaire représente 973,4 millions de mètres carrés. D’après l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), il est responsable de plus d’un tiers de la consommation en énergie du bâtiment1. Pour faire bouger les lignes, deux réglementations environnementales ont été rendues. L’objectif : obliger ces bâtiments non résidentiels à optimiser leur consommation énergétique. Ces décrets, dits Tertiaire et BACS, formulent une obligation de moyens et de résultats. Où en est-on ? Comment atteindre les objectifs imposés ? Décryptage point par point.


Décret Tertiaire et décret BACS : un récapitulatif

Décret Tertiaire : pour une réduction de la consommation d’énergie du parc tertiaire

Le décret Tertiaire (ou décret de rénovation tertiaire) détaille les modalités d’application de la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) pour les bâtiments à usage tertiaire. Il a pour objectif d’améliorer la performance énergétique du parc afin de réduire sa consommation.

Quels bâtiments sont concernés ?

Toutes les constructions existantes ou neuves dont la surface d’activité tertiaire est supérieure ou égale à 1 000 m2 entrent dans le champ d’application du décret. Près de 68 % du parc tertiaire est concerné, soit plus de 300 000 bâtiments. 60 % appartiennent au secteur privé, et 40 % au public.

Dans le viseur du décret figurent notamment :

  • tous les établissements de santé, dont 35 % de cliniques privées ;
  • près de 9 sur 10 bâtiments dédiés à l’enseignement et à la recherche, majoritairement publics ;
  • près de 8 sur 10 sites liés au transport, tant privés que publics2.
  • Votre bâtiment est concerné ? Voici un rappel des objectifs qui vous sont imposés.

    Quelles sont les obligations à respecter, et leurs échéances ?

    La réglementation impose une réduction progressive de la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires, avec trois paliers. Par rapport à son niveau en 2010, année de référence, elle doit avoir diminué :

    • de 40 % en 2030 ;
    • de 50 % en 2040 ;
    • de 60 % en 2050.

    Pour remplir vos obligations, vous devez donc construire un plan d’action correctif.

    Comment mesurer vos économies d’énergie au fil du temps ? Pour cela, vous devez effectuer un reporting annuel sur la plateforme OPERAT3. La déclaration se compose notamment d’un dossier justifiant la consommation de référence, et d’un descriptif des travaux engagés pour l’optimiser.


    Modulation des objectifs de performance énergétique
    Vous pouvez demander la modulation de vos objectifs sous certaines conditions, par exemple si votre bâtiment est classé au patrimoine. Votre requête doit être justifiée par un dossier technique. Pour une modulation des objectifs 2030, ce dernier doit être transmis avant le 30 septembre 2026.

    Quels leviers d’action mobiliser ?

    Plusieurs options s’offrent à vous pour réduire la consommation d’énergie de vos bâtiments tertiaires et atteindre les objectifs.

    Vous pouvez par exemple :

    • engager des travaux de rénovation pour optimiser la performance énergétique de vos bâtiments : isoler la toiture et les murs pour éviter les déperditions de chaleur en hiver, installer une protection solaire (volets, stores, etc.) pour limiter l’usage de la climatisation en été… ;
    • installer des équipements plus performants : remplacer les éclairages par des ampoules LED, ce qui permet de belles économies avec un investissement limité, mais aussi remplacer vos systèmes de climatisation et de chauffage ;
    • mettre en place des dispositifs de contrôle et une gestion active des équipements pour optimiser leur utilisation ;
    • aller vers une utilisation plus écoresponsable de vos locaux : choisir une source de chauffage plus verte, piloter plus finement la consommation de votre bâtiment, investir dans la maintenance préventive, rationaliser l’usage des éclairages, etc.


    Si vous êtes gestionnaire immobilier, les appareils connectés sont un atout sur ces deux derniers points.

    Par exemple, les systèmes de chauffage connecté permettent :

    • la programmation de températures maximales – l’ADEME recommande une température de consigne de 19° C dans les espaces occupés, et 16° C durant la nuit ;
    • l’interruption et la reprise automatiques du chauffage sur des jours et/ou plages horaires définis – vous pouvez programmer son extinction le week-end et sa réactivation quelques heures avant l’ouverture des locaux ;
    • la modulation automatique des températures en fonction de l’occupation du bâtiment grâce à des détecteurs de présence ;
    • la réception d’une alerte en cas de surconsommation.

    Ces dispositifs permettent donc de beaucoup mieux maîtriser votre consommation.


    Bon à savoir
    Connecter votre chauffage, c’est réaliser jusqu’à 15 % d’économies4 !

    Décret BACS : pour une gestion technique du bâtiment tertiaire

    Promulgué en juillet 2020, le décret BACS (Building Automation and Control Systems, ou « systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments ») émane du décret Tertiaire. Il fixe les moyens que vous devez mettre en œuvre pour réduire la consommation énergétique de vos bâtiments. Cela vous permettra d’atteindre vos objectifs.

    Quels bâtiments sont concernés ?

    Tous les bâtiments de plus de 1 000 m2 visés par le décret Tertiaire sont concernés par le décret BACS.

    Attention : un décret additionnel du 7 avril 2023 a depuis étendu ces obligations aux bâtiments non résidentiels dont la puissance de consommation est comprise entre 70 kW et 290 kW, quelle que soit leur superficie. Pourquoi cet élargissement du périmètre ? Pour accélérer la transition énergétique nécessaire dans le secteur du bâtiment, particulièrement visé par la lutte contre le réchauffement climatique.

    Quelles sont les obligations à respecter, et leurs échéances ?

    Pour vous conformer au décret BACS, vous devez mettre en place un système de Gestion Technique du Bâtiment (GTB), ou Gestion Technique Centralisée (GTC). C’est au directeur d’exploitation ou de maintenance de piloter la consommation d’énergie du bâtiment dans sa globalité/

    Trois dates butoir ont été fixées pour une mise en œuvre progressive dans tous les bâtiments tertiaires :

    • le 8 avril 2024 pour les bâtiments neufs d’une puissance supérieure à 70 kW ;
    • le 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants d’une puissance supérieure à 290 kW ;
    • le 1er janvier 2027 pour les bâtiments existants d’une puissance supérieure à 70 kW.

    Quels leviers d’action mobiliser ?

    La GTC ou GTB est un système centralisé qui permet aux gestionnaires de surveiller et contrôler tous les équipements d’un bâtiment : l’éclairage, l’électricité, le chauffage, le niveau d’eau dans le réseau, la ventilation, la climatisation, etc.

    Avant, les outils de pilotage des bâtiments étaient indépendants. Aujourd’hui, ils sont intégrés à ces plateformes qui vous permettent d’avoir une vision d’ensemble des consommations énergétiques de votre bâtiment. Vous pouvez alors mieux les analyser, et effectuer un pilotage global de vos équipements.

    Les solutions de chauffage s’adaptent aussi à ces nouveaux écosystèmes. Les thermostats et têtes thermostatiques connectées peuvent ainsi être intégrés à votre système de GTB. Cela permet de paramétrer et automatiser la gestion de votre bâtiment (programme de chauffe), croiser les données (humidité, temps de chauffe…) ou encore suivre précisément votre consommation au global.


    D’après le Parlement européen, chaque année, seuls 1 % des bâtiments au sein de l’Union Européenne font l’objet d’une rénovation6. Il faut aujourd’hui accélérer la cadence afin que tous puissent répondre aux obligations de moyens et de résultats fixées par les décrets Tertiaire et BACS. Notre conseil pour réduire facilement votre consommation d’énergie lors d’une rénovation : faites entrer la connectivité dans vos bâtiments !



    Source 1 : ADEME, Climat, air et énergie – chiffres clé, 2018 / Source 2 : Légifrance, Fiche d’impact générale du décret Tertiaire, 2019 / Source 3 : Éco Énergie Tertiaire (EET), 2023 / Source 4 : ADEME, Pourquoi passer au thermostat programmable, 2022 / Source 5 : Décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires, 2023 / Source 6 : European Parliament Legislative Train Schedule, Renovation wave initiative in the building sector, 2023

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